期货通外汇分析
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转捩早已取代欧阳修

时间：2025-08-17 16:22:18来源：

‍作者：子非鱼

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北宋元祐年间，转捩早已取代欧阳修，点首成为新一代文坛领袖的套房套房苏轼，被天下读书人视作楷模和向导。集体降息
世人不但爱读他的转捩诗词文章，还喜欢模仿他的点首习惯。
有一日，套房套房他的集体降息夫人给他做了一顶非同寻常的高帽子，他戴在头上，转捩走在汴京街头，点首被街上的套房套房人用好奇的目光上下打量。看准商机的集体降息商贩，立刻模仿做了这种形状的转捩帽子，并取名“子瞻帽”（苏轼，点首字子瞻），套房套房用苏轼为噱头，被汴京城的士人抢购一空。
这个小故事让我们了解到，苏轼当年不愧是北宋的风向标。很多时候，人们也需要这样一个风向标，去了解所处时代的潮流。
城市与楼市也是一样，北京、上海无疑是全国330多个地级以上城市的风向标，毕竟北京是决策中心，上海是经济中心，这两个城市的一颦一笑，都牵动着所有人的目光。
楼市方面来论，深圳无疑是中国内地的风向标，无论是从带动作用，还是看其房价，都当之无愧。
2015年开启的大牛市，就是从深圳开始的，2016年年末开启的全国楼市大调控，也是始于深圳。
此外，即便今年房价下跌不少，深圳的房价依旧内地第一。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
就在今天，深圳又传来了一件改变风向的事情，降息。
根据财联社12月13日独家报道：
上周开始深圳部分银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。此前，深圳市场首套房、二套房主流的按揭贷款利率为5.1%和5.6%。记者了解到，目前中小银行价格降幅比较大，建行等传统大行价格暂未有松动。

一句话，深圳楼市降息了。部分银行首套房从5.1%下调至4.95%，降息15个基点，二套房从5.6%下调至5.25%，降息35个基点。
深圳降息之前各银行的房贷利率情况

02
深圳并非是三季度之后首个降息的城市，此前已经有广州、佛山、苏州、天津等数十个城市降息了，但深圳的降息，最值得关注。
因为，深圳是楼市风向标。它的降息，意味着本轮购房利率，真正见顶开始向下。
我们都知道，由于去年年末央行和银保监会发布了“房地产贷款集中管理制度”，限制了各类银行流向房地产市场和个人住房贷款市场的资金比例。
导致进入2021年以后，各城市纷纷上调首套房与二套房的利率，并不断延长放款时间，于是才有了2021年从1月至10月，全国购房利率一路上扬的情形，才有了三季度全国成交量和房价普跌的现象。
这种现象，直到10月份之后，管理层的态度转变，才结束。
根据贝壳研究院的数据显示，今年以来，全国房贷利率和放款周期不断攀升，10月份是顶点，也是转捩点。10月份之后的11月份，无论是购房利率，还是放款时间，都转头向下。
来源：贝壳研究院
深圳的降息，意味着接下来，各城市的降息速度和放款速度，会开始加快。
以深圳来说，深圳首套房降息了15个基点，二套房降息了35个基点，不要小看这15个和35个基点，对于深圳这座购房动辄千万的城市来说，差之毫厘，谬以千里。
不妨举例计算一下。
以南山区一套总价1000万的房子计算，首套房首付比例是30%，可以向银行贷款700万。
同样是等额本息20年，按照此前5.1%的利率计算，总计还款1118万，月均还款46584元。
按照降息后的4.95%计算，总计还款1104万，月均还款46004元。
总还款少了14万，月均还款少了580元。
这只是个开始。按照央行此前官宣，两天后（12月15日），央行将正式降准，下调金融机构存款准备金0.5个百分点，释放1.2万亿资金。
尽管央行表示，这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来，但降准之下，资金或多或少都会流向楼市，对楼市构成直接利好，会引导、加快利率下行。
此外，有业内人士预测，未来三个月里，央行可能会有一次全面降息。
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为何要降息？
大道理本号在之前的文章中讲过多次，由于今年信贷政策过度收紧，导致了一系列始料未及的结果，比如房企不断出现债务违约，土地财政收入减少影响了部分城市的财政运转，购房人收房时间被延长，甚至出现了烂尾情形。
今天，我们不再说这些大道理，来说一个各城市需要降息并加快放款的迫切问题，库存高企。
根据易居研究院几天前披露的数据显示：
1、截止11月份，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%，库存量创五年来新高。
2、截止11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。
3、数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。
简单来说就是，由于今年信贷收紧，致使全国成交量普降，导致各类城市的库存高企，尤其是三四线城市，成为了房屋库存积压的重灾区。
库存高企，供大于求，房价下行压力较大，又到了需要去库存的时候。
这便是楼市降息最迫切的现实需求。
所以，我们可以看到，12月以来，主要热点城市都降息了，并加快了放款速度。
此外，还有呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等10多个城市发布了鼓励购房政策，或免契税，或补贴契税，或直接补贴现金。
一言以蔽之，楼市库存高企的现实，倒逼着房贷利率不得不降，不得不加快放款速度。
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